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변호사 JYP (박지영)

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가계약 파기로 곤란한 사람들을 위한 글

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1. 양팡 사건 소개

2. 가계약이란 없다! 본계약에 서명한 것

3. 일방 파기 시 위약금 물어야

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가. 작년 7월 즈음 양팡은 부모님과 함께 한 공인중개사를 방문하여 10억 1천만원짜리 집에 대하여 대화를 나눔

나. 양팡과 매도인과 매물특정, 대금확정, 대금지급방법에 대한 얘기를 나눈 이후 먼저 나감

다. 양팡 어머니가 양팡의 이름으로 계약서에 서명을 하고 계약금 1억 100만원 중 5백만원을 선지급하고 나머지 계약금 잔금은 집에 돌아간 후 지급하기로 함

라. 집에 돌아온 어머니는 실거래가가 6억 이하임을 확인하고 공인중개사와 통화하여 계약금 잔급지급을 안 하고 계약을 무효로 하겠다고 함

마. 공인중개사는 그렇게 하라고 얘기하고 통화를 끊음

바. 이후 매도인은 매수인의 단순변심으로 계약이 일방파기 되었으므로 계약서 제6조에 따라 위약금 1억 100만원을 모두 지급할 것을 요청함

본계약은 작성한 적도 없고 가계약서에 서명날인한 것이며, 가계약서 서명날인 역시 계약금 잔금을 지급하는 조건으로 한 것이므로 무효라는 주장

▶ 결론 : 본계약이 적법하게 체결된 것입니다.

▶ 우리 법규에 가계약의 개념은 없습니다. 특정된 매물, 대금, 지급방법 등을 보건대 본계약을 체결한 것이 며 다만 계약금 전액을 한 번에내지 않고 나누어 내도록 합의를 본 것에 불과합니다.

▶ 계약금 잔금을 지급하는 조건으로 서명날인하였다는 주장 역시 계약서에 명시적으로 드러나있지 않는 한 일방적인 주장에 불과합니다.

▶ 계약체결 시점은 양팡과 매도인이 대금, 지급방법, 매물특정 등 주요내용에 대하여 의사합치가 이루어진 시점입니다. 이후 서명날인한 계약서는 중요한 증거자료일 뿐이고 그 시점이 체결시점은 아닙니다.

계약이 성립되었다는 전제 하에 시가를 속였으므로 사기 또는 착오로 취소하겠다는 주장

▶ 결론 : 판례에 따르면 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다.

▶ 실거래가는 6억 이하임에도 10억 1천만원에 계약을 하도록 유도하였다고 주장하나, 판례는 시장거래에서 매도인은 물건 가격을 높게 부르려하고 매수인은 물건 가격을 낮게 부르는 것이 일반적이므로 시가는 각자 확인하여야 하며 매도인이 시가를 높게 불렀다는 이유만으로 기망행위나 착오를 유발했다고 보지 않습니다.

집에 돌아와 공인중개사와 계약을 무효로 하기로 합의하였다는 주장

▶ 결론 : 공인중개사와의 합의 내용을 매도인에게 주장할 수 없습니다.

▶ 공인중개사는 매도인의 대리인이 아닌 별개의 중개인으로서 통화한 것이기 때문에 매수인은 매도인에게 해당 내용을 주장할 수 없습니다.

양팡이 어머니에게 서명날인 권한을 수여하지 않았음에도 임의대로 한 것이므로 계약의 성립하지 않았다는 주장

▶ 결론 : 계약은 성립하며, 무권대리의 경우 어머니가 표현대리의 경우 양팡이 책임져야 합니다.

▶ 무권대리를 주장하는 경우 해당 행위를 한 어머니가 계약책임을 집니다. 사실관계를 보건대 주요 내용에 대하여 구두 합의를 마치고 양팡이 나간 것이라면 형식적인 서명날인에 대해 대리권을 주었다고 볼 여지가 많습니다. 이 경우에는 표현대리가 성립하여 양팡이 책임지게 됩니다.