1. 가계약이란 건 없습니다.

​

통상적으로 계약금액은 매매대금의 10% 정도입니다. 그러나 계약금의 일부만 먼저 내기로 하고 나머지는 나중에 내기로 하는 것을 보통 가계약금을 걸었다거나 가계약을 했다, 라고 표현합니다.

​

그러나 가계약서라는 것을 작성하는 경우는 거의 없습니다. 대부분 가계약금을 내고 입금내역만 있거나, 가계약서라고 착각하고 본계약에 서명하는 경우가 있을 뿐입니다. 서명을 했든, 입금만 했든 본계약은 체결된 것입니다. 다만 본계약서에 가계약금을 명시한 후 나머지 계약금이 들어오기 전에는 언제든 양당사자가 파기할 수 있다, 등의 조항을 넣으면 가계약금으로서 의미가 있습니다. 실제에서는 이렇게 별도로 조항을 넣는 경우가 거의 없기 때문에 본계약에 서명날인하고 가계약으로 잘못 알고 있는 경우가 많습니다.

2. 단순변심에 의한 파기 가능 여부

​

계약서 조항에 계약금 전액이 입금되지 전에는 파기가 가능하다 등의 조항이 없는 한 불가능합니다.

​

가계약일뿐 본계약을 체결한 게 아니다, 가계약서를 작성한 적이 없고 입금만 한 것이다, 계약금 전부를 낸 것이 아니므로 파기할 수 있지 않느냐, 라고 묻는 분들이 있습니다.

그러나 계약이 성립된 시기는 중요부분, 즉 매매대상, 매매대금, 지급방법 등에 대하여 상호간에 의사합치가 있는 때입니다. 계약서나 입금자료는 그 증빙일 뿐입니다. 따라서 계약서가 없어도, 그리고 계약금이 전부 지급됐는지와 상관없이 본계약은 성립합니다.

​

계약이 적법하게 체결된 이상 계약 내용에 따를 수밖에 없습니다. 대부분 상대방이 계약이행을 하지 않는 등 문제가 있을 경우에만 파기가능하다는 조항을 넣기 때문에 단순변심에 의한 파기는 불가합니다.

3. 파기 시 위약금

​

대부분 단순변심에 의한 파기를 막기 위해 위약금 조항을 별도로 둡니다. 따라서 매수자는 계약금을 못 돌려받고, 매도인은 계약금 배액을 상환해야 파기가 가능합니다. 위약금액은 달리 정할 수도 있습니다.

​

이 때 위약금은 실제 낸 가계약금이 아니라 계약서에 쓰여진, 혹은 구두로 합의가 된 전체 계약금을 기준으로 산정됩니다.

4. 공인중개사나 매도인이 언제든 파기 가능하다고 말했다?

​

말로 하는 경우는 나중에 문제가 생겼을 때 입증을 하기가 쉽지 않습니다. 더구나 계약서에는 대부분 단순변심에 의한 파기가 불가하고 위약금을 물어야 한다고 돼있기 때문에 입증이 불가할 경우 계약금액만큼 손해를 봐야 합니다. 또한 공인중개사는 당사자가 아니라 제3자에 불과하기 때문에 '계약금 다 지불하기 전에는 파기가능해요', 라는 확답을 줄 수 없는 입장입니다. 매도인과 삼자합의를 하거나 당사자들끼리 직접 연락을 하여 증거를 남겨야 합니다.

4. 다운계약서는 언제든 파기 가능?

다운계약서 의미

다운계약서는 실제 매매가격보다 금액을 낮추어서 이면 계약을 하는 것입니다. 매수자는 취득세를, 매도인은 양도소득세를 적게 낼 수 있기 때문입니다.

​

다운계약서 적발 시 불이익

탈세목적으로 작성하는 것이어서 적발 시 가산세가 물리고, 과태료도 부과가 됩니다. 공인중개사는 영업정지나 자격취소 등의 불이익도 받게 됩니다.

​

불법계약서이므로 파기 가능?

불법으로 작성한 것이니 언제든 파기할 수 있지 않느냐, 라고 질문하는 분들이 있습니다. 그렇지 않습니다. 판례는 다운계약서 자체가 무효로 되지는 않는다고 합니다. 과태료나 가산세 등의 불이익을 받을 지라도 계약 자체가 무효는 아니므로 파기 시 위약금을 물어야 합니다.

​

다운계약서에 나온 계약금을 기준으로 위약금이 산정됩니다.

5. 계약 관련 팁

​

법에는 사적자치의 원칙이라는 것이 있습니다. 당사자들끼리 합의하여 정한 것이 우선한다는 내용입니다.

​

어떤 계약이든 내용은 둘이 합의하기에 따라 달라지기 때문에 문제가 될 것 같은 부분을 미리 계약서에 넣는 것이 가장 좋습니다. 계약서 문구를 만드는 것이 힘들다면 녹음이라도 하여 확실한 증거를 만들어 두어야 합니다. 당사자간의 대화는 녹음을 해도 위법하지 않습니다.