전세 보증금 지키는 방법_임대차등기명령, 전세권설정등기, 경매청구, 우선변제
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최고관리자 작성일21-01-14본문
변호사 JYP (박지영) 02-6710-0367 임대차등기명령, 전세등기, 경매청구, 우선변제 1. 임대차등기명령, 전세권설정등기 2. 경매청구, 배당요구 3. 보증보험 |
1. 기간 만료로 이사해야 하는데 돈을 안 줘요.
2. 집이 경매로 넘어간다는데 뭘 어떻게 해야 하나요.
3. 다가구 주택, 다세대 주택, 아파트 등에 전세 사는 경우, 제 집만 경매청구가 가능한가요.
4. 기간 만료 후 새로 이사하는 집에 보증금을 줘야 해서 당장 보증금을 돌려받아야 해요.
◆ 미등기 전세는 주택임대차보호법 제12조에 따라 임대차와 동일하게 보호됩니다. 아래 내용은 이를 전제로 하고 있습니다.
◆ 대항력과 우선변제효 - 대항력이 있다는 것은 새로운 집주인(낙찰자 포함)와의 관계에서 기존 계약내용을 주장할 수 있다는 의미이고, 우선변제효가 있다는 것은 경매에서 저당권자 등 다른 채권자들보다 먼저 변제를 받는다는 뜻입니다. 대항력은 전입신고일자를 기준으로, 우선변제효는 확정일자를 기준으로 저당권설정등기일자 등을 비교합니다.
일반적인 의미의 대항력
대항력이란 남들에게 내가 세입자라는 것을 주장할 수 있는 것으로, 예를 들어 세입자에게 대항력이 있으면 건물 소유자가 바뀌더라도 해당 건물주에게 세입자의 권리(보증금반환청구 등)를 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조에 의하여 매수인이 임대인의 지위를 그대로 승계해야 하기 때문입니다. 대항력은 주택인도(입주)와 전입신고를 하면 생깁니다.
경매에서의 대항력
주의할 점은 경매에서의 대항력과 헷갈리지 말아야 한다는 것입니다. 경매에서는 전입신고가 됐다고 무조건 대항력이 생기는 것이 아니고, 다른 등기설정일(저당권 등)과 비교하여 전입신고일이 더 빨라야 대항력이 생깁니다. 말소기준권리(경매로 소멸하는 저당권 등)보다 먼저 전입신고를 해야 대항력이 있다고 봅니다. 등기설정일이나 전입신고일을 기준으로 선후를 확인합니다.
예를 들어 등기부 상 1순위 저당권자, 2순위 전세권자인 경우 경매가 되면 전세권자는 말소되는 저당권보다 후순위여서 대항력이 없습니다. 즉, 낙찰자에게 전세권 인수를 주장하거나, 경매에서 보증금을 충분히 회수하지 못해도 낙찰자에게 지급해달라고 할 수 없습니다. 전주인에게 청구를 해야하는데 집이 경매로 넘어갈 정도면 자력이 거의 없다고 봐야합니다.
역으로 말소권리(저당권 등) 설정일자가 두번째고 전세권 전입신고일이 첫번째라면 대항력이 생깁니다. 선택권이 있어 전세를 그대로 살지, 배당을 받고 이사를 갈 지 택할 수 있습니다. 그대로 사는 경우 낙찰자는 집주인 지위를 그대로 승계하고, 배당을 택한 경우 배당에서 보증금을 못 받은 부분이 생기면 낙찰자가 지급해야 합니다. 이처럼 경매에서 대항력은 전세권자나 임차인이 낙찰자와의 관계에서 기존 내용을 주장할 수 있는지와 관련이 있습니다.
우선변제효
우선변제효는 내가 저당권자 등 남들보다 보증금을 먼저 변제받는 효력입니다. 주택인도, 전입신고와 더불어 확정일자를 받아야 우선변제효가 생깁니다. 경매로 넘어갈 경우 등기설정일 또는 확정일자 순서대로 우선배당을 받는데 전세는 전세권등기를 하고 임대차는 확정일자를 받으면 됩니다.
경매에서 우선순위는 전입신고일이 아닌 확정일자 기준으로 파악합니다(대항력은 전입신고일 기준). 예를 들어 전세권자가 전입신고는 저당권자보다 먼저했는데 확정일자를 그 이후에 받은 경우 대항력은 있으나 우선순위에서는 밀립니다. 대항력이 있으므로 낙찰자가 모든 걸 인수하게 됩니다. 다만 우선순위는 저당권에 밀리므로 배당을 받게 되면 저당권자가 받아가고 남은 금액에서 돈을 받는 것입니다.
◆ 기간 만료 후 바로 이사를 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못하였습니다.
기간 만료 직후 집주인이 저당권 등을 설정하거나, 집이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 보증금을 받을 때까지는 대항력(주택인도와 전입신고)과 우선변제효(추가로 확정일자)를 갖추고 있어야 합니다. 이사를 가버리면 주택인도라는 요건을 충족하지 못하여 대항력과 우선변제효를 상실하기 때문에 처음 계약할 때 전세권설정등기를 하거나, 기간만료 시 이사를 나가기 전에 임차권등기명령을 받아 등기를 해야 합니다. 등기 후에는 집주인이 저당권을 설정하거나 집이 경매로 넘어가더라도 순위에 따라 돈을 받을 수 있습니다. 전세권설정등기의 경우 임대인의 동의도 필요하고 등기비용도 들기 때문에 미등기 전세로 사는 경우가 많은데요, 이 때 이사를 나가시려면 짐을 빼기 전에 임차권등기명령을 꼭 하고 나가셔야 합니다. 급한 경우 일부 짐이라도 남겨놓고 나가야 합니다. 임차권등기명령 신청은 법원에 해야 하며 필요서류 및 방법은 아래 사이트를 참고하시면 됩니다. (등록세 영수증 등을 구비하려면 관할 구청 세무과나 etax로 납부하고 영수증을 받아야 하기 때문에 법원에 신청하러 가기 전 준비하셔야 합니다.)
◆ 집이 경매로 넘어간다는데 어떻게 대처해야 하나요. 경매에서 다 못받은 보증금은 누구에게 청구해야 하나요. 보증금을 다 못 받았다는 이유로 낙찰자에게 주택인도를 거부할 수 있나요.
전세와 임대차를 나누어 살펴보겠습니다.
주택임대차보호를 받는 임차인의 경우 총 3번에 걸쳐 돈을 받을 수 있습니다. ①소액보증금최우선변제(보증금이 일정금액 이하여야 가능), ②확정일자에 따른 우선변제, ③일반 채권자로 평등배당을 받을 수 있습니다. 이 때 확정일자를 받아놓지 않았다면 당연히 그에 따른 ②번 우선변제효를 받지 못합니다. 따라서 임대차 계약을 하자마자 전입신고를 하고 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 임차인이나 미등기전세권자는 등기부 상 나타나는 것이 없기 때문에 배당청구를 꼭 별도로 해야 합니다. 배당 후에도 지급받지 못한 보증금이 있다면 대항력(저당권 등보다 후순위, 전입일자기준)을 갖추지 못한 임차인은 전소유주에게, 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰자에게 반환청구하면 됩니다. 낙찰자가 주택인도를 요청하는 경우 대항력 있는 임차인만이 보증금 반환을 요구하며 인도를 거절할 수 있습니다.
전세권설정등기를 한 경우에는 등기 순서에 따라 돈을 받으면 됩니다. 예를 들어 5억짜리 집이 경매에 부쳐졌고 3억 저당권이 설정된 상태에서 2억 전세권설정등기를 한 경우에는 가장 먼저 세금, 소액보증금 등이 지급되고, 그 다음으로 1순위 저당권자가 가져가고, 전세권자는 남은 금액을 받을 수 있습니다. 경매에서 최선순위 전세권등기(저당권 등보다 선순위, 전입일자기준)가 되어 있고 전세기간도 많이 남아 있는 경우에는 전세를 그대로 살 수도 있으므로 별도의 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자가 집주인 지위를 그대로 승계합니다. 그러나 경매로 말소되는 권리(저당권 등, 전입일자기준)보다 후순위전세권은 배당금을 받고 무조건 소멸합니다. 배당 후에도 못 받은 전세보증금은 대항력(저당권 등보다 선순위, 전입일자기준)을 갖춘 경우 낙찰자에게, 대항력이 없는 경우 전소유주에게 청구하면 됩니다. 대항력을 갖춘 전세권자만이 낙찰자의 주택인도요구에 불응할 수 있습니다.
◆ 임대차 또는 전세 기간이 많이 남아있는데 집이 경매로 넘어간다고 합니다. 배당을 받지 않고 그대로 살고 싶은데, 낙찰자에게 임대나 전세를 주장할 수 있나요.
만약 세입자보다 먼저 저당권이 설정된 경우에는 자동배당 되어 보증금을 받아야 합니다. 또한 보증금에 대한 배당요구를 하는 즉시 임대차계약의 해지를 요청한 것과 같아서 배당을 받은 후에는 낙찰자에게 세입자임을 주장하지 못합니다. 배당에서 미처 받지 못한 보증금은 기존 임대인에게 주장해야 하며, 배당금을 받은 이후에 낙찰자를 상대로 주택인도를 거부할 수는 없습니다.
최선순위전세권자(저당권 등보다 선순위, 전입일자기준)는 그대로 살 수도 있고 배당금을 받고 나갈 수도 있고 선택이 가능합니다. 이 때에는 낙찰자에게 보증금반환의무가 있습니다.
◆ 다가구, 다세대, 아파트 101동 101호 주민이 그 집만을 경매에 부칠 수 있나요.
전세와 임대를 나누어 보겠습니다.
먼저 전세는 기간이 만료되었고, 상대방에게 이를 통지하여 도달하였음에도, 돈을 돌려주지 않는 경우 어떠한 소송 없이도 바로 경매를 할 수 있습니다. 이 때 다가구는 자기가 사는 집 101호에 대해서만 경매청구가 불가능하고 나머지는 가능합니다. 독립적인 부동산으로 등기가 되어야 경매신청이 가능하기 때문입니다. 다가구는 실제로는 호수별로 나뉘어져 있지만 등기부상 하나의 건물로 되어 있기 때문에 자기가 사는 집만을 따로 경매에 부칠 수 없습니다. 다세대나 아파트는 등기 상 구분소유 건물로 되어 있어 각각 경매가 가능합니다. 다가구 주민이 경매를 부치고 싶을 경우에는 주인을 상대로 보증금반환청구 소송을 하여 판결문을 받은 이후 전체 건물에 대하여 경매 청구가 가능합니다.
임대차의 경우 바로 경매를 할 수 없습니다. 어떤 형태의 건물이든 먼저 주인에게 소송을 하여 판결문을 받은 이후 경매가 가능합니다. 소송이나 경매 진행 시 주의할 점은 기간만료에 대해 계약 만료 한 달에서 6개월 전 집주인에게 알려야 하고, 문자, 카톡, 녹음, 내용증명 등으로 그 증거를 남겨야 합니다. 우리 민법은 '도달주의', 즉 상대에게 메시지가 도달해야 통지를 한 것으로 인정되기 때문에 내가 메시지를 보낸 것만으로는 부족하고 카톡처럼 상대방이 읽어서 '1'표시가 사라지거나, 녹음을 하여 상대가 들었다는 것이 확실하거나, 아예 내용증명을 보내 상대방에게 해당 통지가 도달했다는 증거가 남아야 합니다.
◆ 기간만료 후 당장 보증금이 필요합니다.
임대차등기명령은 당장 이사를 가서 대항력과 우선순위를 확보할 때 필요한 것이지, 당장 돈을 받는 제도는 아닙니다. 물론 임대차등기가 있으면 사실상 압박은 될 수 있습니다. 전세나 임대를 위해 목적물 등기를 보면 집주인이 돈을 안줘서 임대차등기까지 했구나, 라고 판단이 가능하기 때문에 새로운 세입자 구하기가 힘들어 집니다. 이를 피해려고 등기 전에 보증금을 돌려줄 수는 있습니다. 그러나 집주인이 계속 돈을 주지 않고 보증금이 당장 필요한 경우에는 HUG 등 보증금 보험을 드는 방법밖에 없습니다.
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