대항력 없는 세입자

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어제 쓴 블로그글(아래 참조하면 좋은 글 링크누르기)에서 설명하였듯 세입자가 저당권 등보다 후순위여야 나가라고 할 수 있습니다. 선순위인 경우에는 경매에서 배당을 받지 않고 그대로 사는 것을 택할 수 있고, 이 때 낙찰자는 집주인 지위를 승계하기 때문입니다.

잔금납부 시 인도명령과 점유이전금지가처분 신청

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경매가 끝나고 잔금을 납부하면 낙찰자가 소유자가 됩니다. 잔금을 납부하는 시점에 경매법원에 해당 부동산을 소유자에게 인도하라는 '인도명령신청'과 지금 점유하고 있는 사람이 다른 곳으로 이전하고 제3자를 점유시키지 못하도록 '점유이전금지가처분 신청'을 같이 하는 것이 좋습니다. 인도명령신청은 민사집행법 상 잔금납부 후 6개월 이내에 하면 되지만 주택명도가 쉽지 않을 것이라고 예상되면 잔급지급 당일에 신청하는 것이 좋습니다. 6개월이 지나면 인도소송을 진행해야 합니다.

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점유이전금지가처분을 하는 이유는 지금 점유자를 상대로 인도명령결정을 받았는데, 이후에 점유자가 다른 사람을 들어가게 하고 퇴거해버리는 경우 새로운 점유자를 상대로 다시 인도명령신청을 받는 수고를 반복해야하기 때문입니다.

협상

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낙찰자로 확정된 이후 바로 점유자를 만나 퇴거의사를 확인하는 것이 좋습니다. 대부분은 낙찰자가 이사비용이나 밀린 관리비용 정도를 부담하고 퇴거를 요청합니다. 물론 어떤 비용도 줄 의무는 없습니다. 그렇지만 경매에서 보증금도 충분히 못 돌려받은 채 쫓겨나는 사정이 딱하기도 하고, 상대방이 계속 안 나갈 경우 강제집행까지 나아가야 하는데 그 비용이 더 들기 때문에 협의를 하는 것이 좋습니다.

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퇴고 시 약간의 저항이 있다면 향후 강제집행을 한다는 점, 부당점유에 대하여 차임상당 부당이득반환청구가 가능한 점, 배당금을 찾을 때 낙찰인의 서명이 들어간 명도확인서를 가져가야 돈을 지급받는다는 점, 차임 부당이득채권을 근거로 배당금(소액보증금을 제외한 나머지 금액)에 가압류를 걸 수 있다는 점 등 다양한 법적강제수단을 담은 내용증명을 보내 협상에서 우위를 점하는 것이 좋습니다.

협상 결렬 시 대응

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결국 강제집행으로 나아가야 합니다. 강제집행 신청을 후 결정이 되면 집행관이 점유자에게 가서 먼저 경고(계고)를 합니다. 계속 버틸 시에는 증인2인과 열쇠수리공, 이삿짐센터인부 등을 데리고 강제퇴거 작업을 진행합니다. 이 때 비용은 평당 최대 10만원 정도입니다. 또한 집기를 내온 후 보관료를 3개월 분 정도 냅니다. 보관료는 추후 동산경매에서 비용을 받을 수 있습니다. 강제집행 시 들어간 비용은 점유자에게 청구할 수는 있지만 자력이 없는 상황이어서 실효성이 없을 수 있습니다.