유류분이란, 상속재산 중 법정상속인을 위하여 법률상 반드시 남겨두어야 할 일정 부분을 말합니다. 

쉽게 말씀드리면, 돌아가신 분의 재산이 1억이었다면 공동상속인들이 민법 법정상속분에 따라 나누어 받아야 하는데, 특정인에게만 살아생전 증여를 했거나 유증을 해서 다른 상속인들의 유류분이 침해되었을 경우 유류분반환청구권 소송을 할 수 있습니다.

상속재산이 정확하게 1/n로 나눠진다면 좋겠지만, 재산의 종류가 다양하고 복잡한 사정으로 재산 가치를 정확히 측정하기 어려울 때가 있는데요. 

복잡한 유류분 산정 기준 중 부동산 가치를 계산하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

■ 예민한 유류분 계산, 어떻게 해야할까?

먼저 민법 1112조에서 정하는 유류분 권리자의 유류분은 다음과 같습니다.

*피상속인의 배우자가 있는 경우에는 1순위 또는 2순위 유류분 권리자와 함께 유류분 권리를 갖게 되며, 그의 유류분 비율은 법정상속분의 1/2입니다.

유류분으로 계산하는 상속재산은 사망 당시 돌아가신 분의 명의로 되어있는 현금이나 등기로 된 자산(기타 주식 등 포함) 이외에도 

살아생전 공동상속인들 중 누군가 미리 증여받은 재산이 있다면 기간제한 없이 모두 포함시켜서 유류분으로 계산해야 합니다. 

법정상속인이 아닌 제3자의 경우, 가령 손자, 며느리, 사위에게 한 증여는 피상속인이 돌아가시기 전 1년 전 까지만 포함하면 됩니다. 

물론 예외적으로 1년 이전에 재산을 받은 상속자가 다른 상속인들의 유류분이 침해되는 걸 알고 있었다면, 그 재산까지 산입시킬 수 있습니다.

『 피상속인이 한 증여는 상속개시 전 1년 이내의 것이어야 하는 것이 원칙이나, 상속인에 대한 증여 또는 유류분이 침해되는 것을 알고 행한 증여는 기간의 제한 없이 해당된다. 』

- 민법 제1114조 및 대법원 1996. 9. 25. 선고 95다17885 판결

■ 한참 전에 증여된 부동산 가치가 너무 올랐다면?

가장 문제가 되는 부분은 돌아가시기 한참 전에 재산을 증여받은 경우입니다. 증여받은 시점과 돌아가신 시점의 시간차가 있기 때문에 해당 재산의 가치가 상승하는 경우가 많기 때문입니다. 

대표적으로 부동산이 그렇죠. 대부분 부동산 재산의 경우, 시간이 지날수록 가치가 엄청나게 상승할 수밖에 없습니다. 이런 경우 부동산은 어떤 기준으로 상속재산에 산입해야 할까요?

두 가지 예시에 대하여 각각 답변을 드리겠습니다.

1. 20년 전 장남이 아버지로부터 1억짜리 밭을 증여받았는데, 20년 뒤 2억으로 오른 경우

이런 경우 상속재산의 기준은 2억이 됩니다. 판례는 보통 피상속인의 사망 당시를 기준으로 합니다.

2. 20년 전 1억짜리 밭을 증여받아 중간에 제3자에게 매매한 경우

이때에도 부동산을 계속 갖고 있는 것으로 간주하여 사망 당시 해당 부동산 가액으로 산입하게 됩니다.

→ 여기서 "1억짜리 밭을 이미 팔아 해당 시가를 향유하지 않고 있는데도 상속재산으로 산입해야 하나요?"라고 의문을 가지실 수 있습니다. 

헌법재판소는 이에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 그 이유는, 중간에 매매 여부에 관계없이 해당 금원을 이용 기회로 삼아 활용했기 때문입니다. 

1억짜리 밭을 1년 뒤에 1억 1천만 원에 판 후, 그 돈을 유용하여 재산을 늘릴 수도 있었다는 겁니다. 

결론은 1억짜리 땅이 20년 후에 2억이 되었건, 중간에 1억 1천만 원에 팔았건 간에 피상속인의 사망시점 시가인 2억을 기준으로 특별수익을 계산하게 됩니다.

■ 열심히 노력해서 증여받은 부동산 가치를 올려놓은 경우

앞선 사례와 같이 20년 전 밭을 증여받았는데, 본인이 팔지 않고 농사를 짓다가 해당 지역이 도시개발지역으로 지정되어 시가가 엄청나게 상승하고 지목이 변경된 경우입니다. 

이때 법원은 상속받은 자의 노력으로 밭을 일구다가 지목변경이 된 것이기에 증여 당시 기준으로 가액을 계산하라고 말했습니다.

 또 다른 경우는, 증여받은 1억짜리 밭을 제3자에게 팔았는데, 제3자가 이 지역의 땅을 다 개발하여 건물이 들어서고 도심지가 되어버린 경우입니다. 

이때에도 제3자가 노력을 하여 가치가 상승했기 때문에 증여 당시 가액으로 산입하라고 판결했습니다. 

결론은, 대다수 상속재산 중 부동산은 피상속인의 사망 당시 가액을 갖고 산입하지만, 상속인 본인의 노력, 제삼자의 노력에 따라 가액이 상승한 경우에는 예외적으로 당시 시세로 산입을 하기도 합니다.

부동산에 관련된 유류분은 아주 난감한 문제들이 발생하는 경우가 많습니다. 

가치가 달라진 땅을 두고 유류분을 가져오고 싶어하는 사람과 유류분을 뺏기고 싶지 않은 사람, 각자의 전략이 다를 수밖에 없습니다. 

유류분 관련하여 전문적인 상담이 필요하신 경우, 박지영 변호사에게 연락주시기 바랍니다. 속 시원한 해결을 위해 최선을 다하겠습니다.