요즘 경기가 어렵다는 말이 많이 들려오고 있어서 그런지, 상가 임대인-임차인 간의 분쟁이 상당히 많은 편인데요.

임대료 3기 연체의 정확한 조건과 계약해지권 행사 & 계약갱신에 대해 알아보겠습니다.

상가 임대 예정인 분들도 알아두시면 좋을 사항이므로 꼭 한번 읽어보시기 바랍니다.

상가 임대료 연체 발생 시 가장 문의가 많은 사항 3가지를 중점적으로 말씀드리겠습니다.

1. 해지권이 있는지?

2. 계약갱신 요구를 거절할 수 있는지?

3. 권리회수 보호장치가 있는 법 조항을 지켜야 하는지?

상가 임대료 3기 연체에 대해서는 많이 들어보셨을 텐데요. 보통 3개월 연체라고 많이들 알고 있으나, 엄연히 다른 개념입니다.

예를 들어 설명드리겠습니다.

<상가 임대료가 월 100만 원인 경우>

임차인 A씨는 사정이 어려워서 5개월 간 50만 원씩만 납입하였습니다.

그렇다면 일부 금액 연체 기간이 5개월이므로 A씨는 임대료 3기 연체에 해당할까요?

정답은 ⓧ 입니다.

임대료 3기 연체의 핵심은 기간이 아니고 금액입니다.

임차인 A씨가 5개월 간 납입한 금액은 총 250만 원, 미납한 금액은 총 250만 원입니다.

횟수로 5회, 5개월 간 미납액이 발생한 것은 맞지만, 밀린 월세액이 250만 원밖에 안 되기 때문에 성립하지 않는 것입니다. 임대료 연체 3기에 해당하기 위해서는 계약된 월 임대료 100만원*3개월 = 총 300만 원 이상이 연체되어야 하므로 A씨의 경우는 임대료 3기 연체에 해당하지 않는 것입니다.

■ 임대료 3기 연체, 계약해지 가능할까?

임대료 3기 연체에 해당하는 일이 발생했다면, 임대인의 입장에서는 계약 해지에 대해 심각하게 고민하지 않을 수 없겠죠. 위에 설명한 임차인 A씨의 경우에서 임대료 연체액이 300만 원을 넘어서서 누적됐을 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

하지만 여기서 주의해야 할 점이 있는데요.

3기 연체가 됐을 때 바로 내용증명을 보내지 않고, 시간이 지나는 도중 임차인이 밀린 금액을 모두 갚아버린다면 해지권을 행사할 수 없게 됩니다. 해지권 행사 조건은, 행사를 하는 순간에 3기 연체 누적액이 있어야만 한다는 점을 반드시 명심하셔야 합니다.

▶▷ 임대료 연체가 계속해서 반복된다면?

이런 일도 있을 수 있겠죠. 임차인이 임대료 3기 연체분을 누적 후 바로 갚고, 또 다시 3기 연체 후 바로 갚아버리는 상황이 반복되어서 누적액이 있는 조건에서 해지권을 행사할 수 없다면, 아마도 임대인은 엄청난 스트레스를 받게 될 겁니다. 이런 상황에 처한 임대인을 위해 계약갱신을 거절할 수 있는 권한을 주었습니다.

■ 임대료 3기 연체, 계약갱신 거절 가능할까?

임대인은 최초 계약 시부터 10년까지는 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없게 되어 있습니다. 그러나 특정 사유가 있는 경우에는 가능한데요. 이 사유 중 하나가 바로 3기 연체액이 누적되는 경우입니다. 해당 조항은 3기 연체액이 누적된 적이 있기만 해도 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

설령 다 갚았다고 하더라도, 갚은 경우 해지권을 행사할 수는 없지만, 훗날 계약갱신을 요구했을 때 거절할 권리는 여전히 남아있는 것입니다. 이 부분을 꼭 확인해두시기 바랍니다.

■ 임대료 3기 연체, 권리회수 보호장치가 있는 법 조항을 지켜야 할까요?

임차인이 다음 임차인을 새로 받으면서 권리금을 받는 경우들이 있죠.

상가임대차보호법에는 임대인이 권리회수(권리금 회수)를 방해하지 못하도록 하는 조항이 있습니다.

하지만 3기 연체액이 있는 경우에는 아까 말했듯 다 갚았다고 하더라도, 흔적이 있는 경우 해당 조항도 적용되지 않습니다. 임대인과 임차인, 두 사람 사이의 신뢰관계가 이미 깨졌기 때문에 권리행사를 방해하지 못한다는 조항을 덧붙여서 임대인을 너무 옭아매지 않으려는 것입니다.

기본적으로 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 모두 임차인을 위해 만들어진 조항이긴 하지만 두 사람, 개인 사이의 일에 법이 끼어든 만큼 임대인의 입장도 고려하지 않을 수 없습니다. 과도하게 잘못한 부분이 있는 임차인까지 보호하려는 취지의 법은 아니라는 것입니다.

계약갱신 거절 및 계약해지, 3기 연체액의 명확한 조건들에 대해 설명드렸는데요. 헷갈리는 개념이 많으므로 정확하게 알고 대응하셔야 차후 문제가 생기지 않겠죠. 

아무래도 다양한 케이스들이 많아서 해당 내용을 단적으로 적용하기에는 어려움이 있을 수 있는데요.

도움이 필요하신 경우 변호사 박지영 법률사무소로 연락주시기 바랍니다.

냉철한 판단과 따뜻한 상담으로 최선의 조력자가 되어드리겠습니다.